Amministrazione - Clipeo Condominio

Bozza di regolamento di condominio

AMMINISTRAZIONE E RAPPRESENTANZA

Art. 16
Organi di rappresentanza e di amministrazione

Gli organi di rappresentanza e di amministrazione del condominio sono:

• L'AMMINISTRATORE
  

• L'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
  

• IL CONSIGLIO DEI CONDOMINI
  

L'AMMINISTRATORE


Art. 17
Nomina dell'Amministratore

L'assemblea con deliberazioni approvate dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio, (sia in prima che in seconda convocazione) nominerà un Amministratore. L'Amministratore dura in carica fino a che l'assemblea in qualsiasi momento, dovesse procedere a revoca con le maggioranze previste dalla legge o fino a dimissioni dell'Amministratore stesso. L'Amministratore può farsi coadiuvare da persona di sua fiducia nell'adempimento del suo ufficio, sotto la sua responsabilità. L'Amministratore deve, alla fine di ogni esercizio, rendere conto della sua gestione all'assemblea. Tale obbligo incombe anche sull'Amministratore dimissionario o revocato, che deve in ogni caso consegnare al successore tutti i documenti e gli atti dell'amministrazione indipendentemente da ogni eventuale contestazione in corso col condominio.

Art. 18
Funzioni e compenso dell'Amministratore

L'Amministratore provvede alle spese ordinarie, di custodia, di pulizia e di illuminazione dell'edificio ed in genere a tutte le spese necessarie per il funzionamento dei servizi comuni del medesimo. All'uopo egli compila un preventivo delle spese occorrenti durante l'anno ed il progetto di ripartizione fra i condomini in base ai criteri stabiliti dal presente regolamento. Lo stesso preventivo deve essere sottoposto all'approvazione dell'assemblea dei Condomini ed entro 15 giorni dalla richiesta pervenuta da parte dell'Amministratore ciascun Condomino è tenuto a versare la quota di contributo destinata a costituire il fondo comune per le spese di ordinaria gestione.
Per gli eventuali Condomini inadempienti vale quanto disposto dal precedente art. 14. All'amministratore spetta il compenso previsto dalle tariffe professionali o che viene prelevato dal fondo comune intendendosi così che vi partecipino tutti i Condomini in rapporto al valore delle singole proprietà esclusive.

Art. 19
Compito dell'Amministratore

L'Amministratore inoltre provvede:
a) all'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea e ad assicurare l'osservanza dei regolamenti;
b) alla riscossione dei contributi, dell'eventuali rendite, delle indennità di assicurazione od al pagamento delle spese alle rispettive scadenze
c) a disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi;
d) agli atti che abbiano in scopo la conservazione dei diritti comuni.
L'amministratore non può ordinare riparazioni straordinarie salvo che esse non abbiano carattere urgente ed inderogabile, fermo restando altresì l'obbligo di comunicarle alla prima assemblea.

Art. 20
Obbligatorietà delle norme

Le norme dettate dall'Amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatorie per tutti i Condomini salvo il ricorso all'assemblea da parte del Condomino che si ritenga leso. Tutti i reclami riferitisi all'uso delle cose comuni devono essere diretti all'Amministratore a mezzo lettera.

Art. 21
Atti e documenti per l'amministrazione del condominio

L'Amministratore deve tenere:
a) il registro dei verbali
b) un elenco dei proprietari con le loro generalità e le indicazioni del domicilio e delle residenze qualora non abbiano abituale dimora nell'edificio.

Art. 22
Chiusura dell'esercizio finanziario e liquidazione delle quote

L'esercizio finanziario si chiude ogni anno. Il primo esercizio decorre dal giorno dell'inizio dell'erogazione dei servizi comuni. La somma risultante a debito dei singoli Condomini dovrà essere corrisposta entro 15 giorni dalla comunicazione dell'Amministratore e quella a credito trattenuta in conto esercizio futuro.

Art. 23
Rappresentanze legali

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

ASSEMBLEA


Art. 24
Convocazione dell'assemblea

L'assemblea dei Condomini si riunisce in via ordinaria alla fine di ogni esercizio per l'esame e l'approvazione del rendiconto e del bilancio preventivo con annesso progetto di ripartizione e, in via straordinaria, quando l'Amministratore lo reputi necessario o ne abbia avuta richiesta scritta e motivata da almeno due Condomini che rappresentino almeno un sesto (1/6) del valore dell'edificio.
L'assemblea è convocata a cura dell'Amministratore mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata almeno cinque giorni prima della data fissata, insieme con copia del rendiconto e del bilancio preventivo al domicilio dichiarato a norma dall'art. 14. L'avviso deve contenere l'indicazione del luogo, del giorno e dell'ora dell'adunanza, delle materie da sottoporre alle deliberazioni dell'assemblea e della data fissata per l'adunanza in seconda convocazione che deve essere svolta entro e non oltre 10 giorni dalla prima.

Art. 25
Formalità dell'assemblea

I convenuti all'assemblea dei Condomini, trascorsi 30 minuti dall'ora fissata, nomineranno di volta in volta un presidente ed un segretario scegliendo tra i partecipanti al condominio. Il segretario potrà essere lo stesso Amministratore o un terzo.

Art. 26- Diritto di voto e di delega

Ogni condomino ha diritto a farsi rappresentare nell'assemblea da altra persona anche estranea al condominio con delega scritta anche in calce all'avviso di convocazione. Qualora una quota di condominio appartenga in proprietà individuale a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea, che sarà designato dagli interessati, in difetto di che vi provvederà per sorteggio il presidente. I singoli Condomini devono astenersi dal partecipare a deliberazioni che abbiano per oggetto cose e servizi alla cui conservazione e gestione non abbiano interesse o per i quali esistono rapporti di fornitura o di lavoro fra essi e il condominio.
L'osservanza di eventuali norme su riserve di voto a favore degli inquilini saranno a carico dei singoli Condomini interessati.

Art. 27
Validità della costituzione dell'assemblea

In prima convocazione l'assemblea si intende validamente costituita con l'intervento di almeno due terzi (2/3) dei condomini, che rappresentino almeno due terzi (2/3) del valore dell'edificio. Sono valide le deliberazioni che approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Qualora in prima convocazione non venga raggiunto il numero legale, l'assemblea dovrà riunirsi in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima, ma in ogni caso non oltre il decimo giorno.
In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo (1/3) dei partecipanti al condominio e almeno un terzo (1/3) del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'Amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni all'Amministratore medesimo, nonchè le delibere relative alla ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 del CC.-
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 del CC. devono essere sempre approvate con il numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare se non consta che a tutti i Condomini sia stata inviata la convocazione a mezzo lettera raccomandata. La validità della costituzione dell'assemblea si accerta all'inizio dell'adunanza ed è efficace per tutta la durata della medesima. La discussione delle materie apposte all'ordine del giorno può essere prorogata al giorno successivo, quando ne siano stati avvertiti i Condomini nell'avviso di convocazione, ma prima di riprendere la discussione dovrà essere accertata la validità della costituzione dell'assemblea, giusto le forme suindicate.

Art. 28
Verbale dell'assemblea

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale, il quale deve contenere:
a)  il luogo, la data dell'adunanza e l'ordine del giorno;
b)  il cognome dei Condomini intervenuti e rappresentanti;
c)  la scelta del presidente e del segretario e la constatazione della regolarità dell'assemblea;
d)  il testo delle deliberazioni prese;
e)  qualunque dichiarazione di cui si chieda la inserzione.
Il verbale deve essere scritto contestualmente all'assemblea nell'apposito registro e deve essere firmato dal presidente e dal segretario. La comunicazione delle deliberazioni ai Condomini, ai sensi dell'art. 1137 del CC., deve farsi a cura dell'Amministratore a domicilio dichiarato, a mezzo lettera raccomandata.

Art. 29
Attribuzione dell'assemblea

a) sull'eventuali modifiche del regolamento di condominio che possono essere proposte dai singoli Condomini;
b) sulla nomina dell'Amministratore e sulla sua retribuzione;
c) sul rendiconto di gestione dell'anno precedente, sul bilancio preventivo, sulla regolarità dell'annesso progetto di ripartizione delle spese e sull'ammontare delle medesime;
d) sull'erogazione dei sopravanzi della gestione;
e) sulle opere di manutenzione straordinarie, sulla costituzione di un apposito fondo di riserva per le medesime o sui prelevamenti dal fondo stesso;
f) sulle norme alle quali tutti i Condomini devono attenersi a tutela della reciproca tranquillità del buono stato delle cose comuni e del decoro dell'edificio.
Spetta inoltre all'assemblea di deliberare su ogni altro eventuale argomento riguardante l'amministrazione, la conservazione e il godimento delle cose comuni, I libri e i documenti giustificativi del rendiconto annuale della gestione e del bilancio preventivo e consuntivo saranno a disposizione dei Condomini, per ogni opportuno controllo, nei cinque giorni precedenti l'assemblea ordinaria presso l'Amministratore.

Art. 30
Obbligatorietà delle deliberazioni prese dall'assemblea

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie anche per le minoranze dissenzienti e per gli assenti, salvo il diritto di opposizione nei casi previsti dall'art. 1137 del CC. secondo comma.

Art. 31
Condomini morosi

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'Amministratore è autorizzato a sospendere al Condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. Tutto ciò senza pregiudizio per gli altri provvedimenti conseguenti al mancato o ritardato pagamento relativamente al recupero delle somme non versate.